Максим Сергеевич, здравствуйте!

     Застройщик просрочил сдачу многоквартирного дома, квартиру в срок по договору нам не передал. Готовим ему претензию. Закон о долевом участии содержит ст. 6, где есть условия о неустойке:

     «2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

     Вопрос такой – что понимать под днем исполнения обязательств? Это день, когда застройщик должен передать квартиру по условиям договора, или это день, когда она фактически была передана с просрочкой? Ставку рефинансирования на какую дату применять?

     Здравствуйте!

     Да, действительно, изложенное выше условие ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно понимать по-разному: день исполнения обязательства можно понимать, как день когда квартира должна быть передана согласно условиям договора о долевом участии, или как день, когда квартира фактически была передана от застройщика участнику строительства.

     Судебная практика, складывающаяся в судах, также не даёт четкого ответа на этот вопрос: где-то суды применяют ставку рефинансирования, существующую на дату подписания акта передачи объекта участнику строительства, где-то – ставку на день, согласованный в договоре о долевом участии, как день, в который застройщик должен исполнить обязательство,  в каких-то случаях судами применяется ставка, установленная Банком России на день вынесения судом решения по иску участника строительства о взыскании неустойки.

     Если проанализировать обстоятельства, на которые ссылаются граждане — участники строительства, обращаясь в суд с исками о взыскании неустойки, то иски условно можно разделить на две категории: взыскание неустойки в условиях, когда застройщик к моменту рассмотрения иска гражданина —  участника строительства объект долевого строительства участнику строительства уже передал; и, соответственно, взыскание неустойки в условиях, когда объект долевого строительства еще не передан участнику строительства.

     И, если в тех делах, где к моменту рассмотрения спора о взыскании неустойки квартира уже передана такая неопределенность в применении ставки рефинансирования существует (ставка на дату фактической передачи или на дату передач, указанную в договоре), то в делах, где квартира еще не передана участнику строительства, такой проблемы не возникает – применима лишь ставка рефинансирования на день исполнения обязательств, указанный в договоре, как день передачи квартиры.  

     О применении ставки рефинансирования в спорной ситуации Верховный Суд РФ высказался лишь однажды при разрешении одного частного дела.

    Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 г. N 41-КГ17-26:

     В этом деле Верховный Суд отменил апелляционное определение по иску о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа и направил дело на новое рассмотрение, поскольку при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, должна использоваться ставка рефинансирования, действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.

     Следует сказать, что широкое применение получили правовые позиции, изложенные Верховным Судом РФ при рассмотрении каких-то частных дел. Применение таких позиций нижестоящими судами обязательным не является в отличие от разъяснений судебной практики Верховного Суда РФ, оформленных в виде постановлений пленумов Верховного Суда. Но изложенная выше позиция Верховного Суда является единственной, по которой он высказался по спорной ситуации, и большинство судов при рассмотрении дел по неустойке по ДДУ дел все же придерживаются изложенной выше  позиции:   при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, должна использоваться ставка рефинансирования, действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.