Максим Сергеевич, здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.
Мы хотим купить квартиру. Квартиру подыскали. Она не приватизирована. Заключили 24 января предварительный договор купли-продажи, в котором написали, что основной договор купли-продажи мы заключим в течение 10 дней после того, как продавец приватизирует квартиру и зарегистрирует право в ЕГРН. Заплатили аванс. Прошло уже три месяца, продавец ничего не делает для приватизации: документы полностью не собрал, на приватизацию их не подал. Можем ли мы через суд заставить продавца продать квартиру и когда можно подавать в суд?
С уважением, Ольга!
Ольга, здравствуйте!
Из Вашего вопроса понятно, что срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры сторонами не согласован.
Предварительный договор должен содержать срок,в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
Правила установления срока содержатся в ст. 190 Гражданского кодекса РФ: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В приведенном вопросе срок заключения основного договора установлен в 10 дней, но определяется он датой приватизации продавцом квартиры. Видно, что продавец так и не приступил к приватизации квартиры в течение трех месяцев, сделает это он или нет неизвестно, а точную дату к которой он должен это сделать стороны в договоре не предусмотрели. Иными словами, вы как стороны предварительного договора определили срок с указание на событие, которое может наступить, а может и не наступить в будущем: приватизация продавцом квартиры, которая зависит целиком от его действий и не является событием неизбежным.
Срок заключения договора купли-продажи не может считаться в вашем случае считаться согласованным.
В таком случае действует правило, которое также содержится в ст. 429 Гражданского кодекса РФ: если срок в предварительном договоре не определен, а мы выяснили, что в нашем случае он не может считаться определенным, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Т.е. договор купли-продажи квартиры в приведенном случае должен быть заключен не позднее 24 января следующего года., и требовать исполнения каких-либо обязательств от продавца ранее этого срока оснований не имеется.
Теперь ответ на вопрос о том, что же произойдет если к 24 января следующего года продавец квартиру, приватизирует, но продавать её откажется? И что можно будет предпринять, если квартиру он не не приватизирует?
Ответ содержится в той же статье 429 Гражданского кодекса РФ,а именно, в п. 5: в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, заключить договор можно в судебном порядке — предъявлением в суд иска о понуждении к заключению договора. Такое требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора т.е. в суд надо обратиться не позднее 24 июля следующего года. Договор в таком случае будет заключен по решению суда, и условия договора могут быть указаны там же. Ваше право собственности будет зарегистрировано в Едином реестре недвижимости на основании этого решения суда.
Но в том случае, если продавец даже через год не приватизирует квартиру, т.е. не приобретет право собственности на нее, требовать заключения договора с ним через суд оснований не будет: продавец не может передать Вам то, на что сам не имеет прав. В таком случае он должен вернуть полученные от Вас деньги, а если он их не вернет — Вы можете требовать их возврата через суд.