Как разделить лицевые счета и приватизировать комнату в муниципальной квартире?

Ответ – никак!

Идея разделить лицевые счета возникает у граждан в связи с тем, что ранее, до вступления в силу в 2005 году Жилищного кодекса  такая возможность была. Наниматели оформляли разные лицевые счета, потом на этом основании приватизировали отдельные комнаты в одной квартире. Получалась коммуналка с местами общего пользования в виде коридоров, кухонь, санузлов и т.д.

Причина, по которой жители муниципальных квартир обращаются с таким запросом —   невозможность согласованного пользования и распоряжения квартирой, используемой по договору социального найма жильцами, фактически являющихся разными семьями. Ведь квартира в таком случае является собственностью города, субъекта, государства и распорядиться ею, т.е. продать, обменять наниматели не могут. Не могут они определить и порядок пользования квартирой. Такая возможность по закону предусмотрена только для собственников, проживающих в квартире.

Т.е. алгоритм действий был такой: оформление отдельного лицевого счета – оформление отдельного договора найма жилого помещения – оформление договора приватизации комнаты.

Сейчас такой возможности законодательством не предусмотрено.

Вместе с тем, прямого запрета в нынешнем законодательстве на такую юридическую лазейку вы не найдете.

Ни жилищный кодекс, ни другие нормативные акты такого запрета не содержат. Более того, в ЖК комната названа в качестве одного из видов жилых помещений (ст. 16 ЖК), часть квартиры может являться предметом договора социального найма (ст.  62 ЖК).

Изменению договора социального найма, а именно на основании договора социального найма заключается договор приватизации, посвящена ст. 82 ЖК РФ. Она предусматривает, что «граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений».

Т.е. закон позволяет разные комнаты объединить в одну квартиру. Но, как видим, запрета на разделение договоров социального найма на разные комнаты в статье не содержится. Точку в этом вопросе поставил Верховный Суд в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

«31. Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит».

На основании этого разъяснения заключение отдельного договора социального найма с отдельным нанимателем, следовательно, и отдельного договора приватизации даже в судебном порядке стало невозможным.  

Что можно посоветовать тем, кто хочет неким образом обособиться в квартире по договору социального найма – так это определить доли в коммунальных платежах на квартиру. Следствием этого будет отдельная платежка на оплату коммунальных услуг в доле, соответствующей количеству проживающих в квартире лиц.  Иных преимуществ такое разделение не дает, в том числе не дает юридически оформленного права на занятие отдельной комнаты в квартире.