В настоящей публикации хотел бы привлечь внимание читателей – коллег и гостей Сайта к механизму по оспариванию сделок с недвижимостью, принадлежащей малолетним, содержащемуся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Согласно абз. 3 п. 17 упомянутого Постановления:
Ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), статья 169 ГК РФ).Интерес данный пункт представляет прежде всего потому, что в Постановлении закреплен относительно новый механизм оспаривания сделок с недвижимостью малолетних – признание сделок ничтожными и применение последствий их ничтожности со ссылками на пункт 1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации и ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обратимся к п. 1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации:
Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей.
Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.Как видим, какого-либо перечня оснований для признания сделки недействительной в данной норме не содержится, а содержится лишь общие условия реализации родительских прав.
Как известно, не имеет такого списка и ст. 169 ГК РФ, применение которой всегда было сопряжено с субъективными оценками и основаниями.
Здесь, на мой взгляд, необходимо сделать одну оговорку. При квалификации сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим малолетним, следует отличать сделки, которые могут быть оспорены в порядке, предлагаемом указанным выше пунктом Постановления, от сделок, которые совершены в нарушение требований закона без предварительного согласия органов опеки и попечительства, и оспариваются в ином порядке.
Так, в соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса РФ сделки с имуществом малолетних детей совершают их родители, опекуны, усыновители. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно требованиям закона «Об опеке и попечительстве» при обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Таким образом, в случае нарушения родителями требований законодательства о получении предварительного согласия органов опеки на совершение такой сделки применяются те же правила, что для сделок опекунов – расторжение договора по требованию органа опеки и попечительства.
В пункте 17 Постановления не конкретизируется, являются ли нарушения порядка получения предварительного согласия органов опеки основаниями для признания таких сделок недействительными. Скорее всего – нет, поскольку, как указано выше, законом этот вопрос решен и сделки подлежат расторжению.
Не являлись и, надеюсь, не будут признаваться недействительными с использованием данного механизма, приведенного в Постановлении, сделки с нарушением порядка исполнения предписаний органа опеки.
Как известно, условиями продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему является необходимость приобретения иной недвижимости или сохранение средств несоверешеннолетнего по предписанию органов опеки. Т.е. в постановлении органа опеки с согласием на продажу квартиры, оформленной на отца, мать и ребенка, например, с использованием средств материнского капитала, написано, что после реализации доли, принадлежащей малолетнему, родители обязаны приобрести жилое помещение и включить ребенка в число сособственников, о чем потом необходимо известить органы опеки.
Так вот, неисполнение родителями предписания органа опеки в судебной практике до сих пор не относилось к основаниям недействительности или расторжения договора. Это считаю верным, поскольку сама сделка в данном случае порока не имеет. Иной способ разрешения таких споров привел бы к нарушениям прав приобретателей такой недвижимости.
Тогда вопрос: о чем же, о каких случаях оспаривания таких сделок с имуществом малолетних граждан идет в п. 17 Постановления? Похоже, разъяснения законодательства теперь требуют разъяснения.