Нередка ситуация, когда заемщик, купивший в ипотеку квартиру, не справляется с платежами.  Банк в таких случаях обращается в суд с иском о взыскании всей суммы кредита и об обращении взыскания на квартиру. Зачастую заемщик — должник, смирившись с перспективой потери и квартиры, и денег, от участия в судебном процессе, инициированным банком, отказывается: в суд не ходит, каких-либо возражений в суд не представляет. Насколько правильной является такая позиция заемщика? Давайте разбираться.

Во-первых, не каждая просрочка заемщика влечет право банка требовать возврата суммы кредита и обращения взыскания. 

Не любая сумма задолженности влечет право банка требовать обращения взыскания на заложенную квартиру.

Так, обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи.

Незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст 54.1 Закона об ипотеке).

Если кредитный договор предусматривает возврат суммы кредита периодическими платежами, основаниями для расторжения банком кредитного договора, требования возврата всей суммы кредита и обращения взыскания на заложенную квартиру, является лишь систематическое нарушение заемщиком условий по возврату кредита: не менее 3-х раз в течение 12 предшествующих дате обращения в суд месяцев (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Во-вторых, спорить можно о начальной цене реализации квартиры.   

Существо механизма залога — право залогодержателя — банка требовать возврата своего суммы кредита из стоимости квартиры  (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Это означает, что квартиру нужно продать, вырученные деньги направить на погашение долга перед банком. По этой причине важное значение будет иметь то, за какую цену квартира будет продана, и с какой начальной цены будут стартовать торги по продаже заложенной квартиры. Для реализации заложенной квартиры Закон предусматривает публичные торги, что предусматривает возможность выручить от продажи максимальную сумму (ст. 350.2 ГК РФ). В том случае, если вырученных от продажи квартиры средств не хватит погасить задолженность по кредиту, долг останется за заемщиком и будет погашаться заемщиком за счет другого имущества. Заемщик-должник в таком случае заинтересован в максимальной цене реализации для того, чтобы максимально погасить задолженность перед банком.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

В ходе судебного процесса по иску банка об обращении взыскания на квартиру при наличии спора о начальной цене продажи предусмотрена возможность судебным решением установить объективную рыночную цену как начальную цену продажи заложенной квартиры (подп. 4 п. ст. 54, п. 9 ст. 77.1 Закона о залоге): ведь с момента заключения договора залога и согласования в нем цены квартиры могло пройти значительное время, и цена квартиры могла вырасти.  Рассчитывать же, что банк самостоятельно проведет оценку, или суд инициирует судебную экспертизу по определению объективной начальной цены продажи квартиры не следует: судебный процесс носит состязательный характер и в отсутствие активной позиции должника его права реализованы в ходе судебного процесса не будут. Квартира в таком случае будет продаваться с начальной цены, указанной в договоре залога.

В-третьих, сроки исковой давности  

Истечение срока исковой давности как основание для отказа в иске применяется судом только в том случае, если об истечении срока заявил ответчик – должник (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Неявка ответчика – должника в суд такой возможности его, соответственно, лишает.

Общий срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Для иска об обращении взыскания на квартиру исчисляются по двум связанным требованиям: по иску о взыскании суммы долга по кредиту и по требованию об обращении взыскания на заложенную недвижимость. При этом истечение срока давности по иску о взыскании суммы кредита исключает право банка требовать обращения взыскания на заложенную квартиру (п. 1 ст. 207 ГК РФ). Но срок исковой давности по иску об обращении взыскания на квартиру имеет и самостоятельное исчисление – в зависимости от условий договора залога.

В-четвертых, возможна отсрочка продажи квартиры с публичных торгов по решению суда

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд вправе предоставить отсрочку, но только в случае, если залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).

В-пятых, заемщик на время судебного процесса может решать свою финансовую жилищную проблему

Решение суда о  взыскании кредита и обращении взыскания на квартиру совсем не означает немедленного выселения заемщика из ипотечной квартиры, если заемщик в ней проживает. Основанием для принудительного выселения заемщика и членов его семьи должно являться решение суда о выселении, которое может быть принято судом лишь после вступления решения суда об обращении взыскания на заложенную квартиру, продажи квартиры новому собственнику (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ).  До момента же продажи квартиры заемщик вправе погасить образовавшуюся перед банком задолженность, что исключает дальнейшее обращения взыскания и продажу квартиры на торгах.