Введение
Поводом для публикации послужили участившиеся обращения граждан, оказавшихся в числе пострадавших дольщиков строительства многоквартирных жилых домов от недобросовестных, а иногда и добросовестных действий застройщиков.
Актуальность проблемы очевидна – телевидение и пресса каждый день передают в эфир о новых случаях срывов строительства многоквартирных домов, возводимых за счет граждан – участников строительства.
Учитывая социально-политическую важность восстановления нарушенных прав граждан — инвесторов, законодательно установлены некоторые особенности их участия в этом процессе.
Способы защиты
Несомненно, задачей правового регулирования и работы судебной в этой области системы является защита прав участников этих отношений. Для граждан это означает, в первую очередь, получение жилья или возврат денежных средств без каких-либо потерь. Существует три относительно самостоятельных способа защиты своих прав, закрепленных в законодательстве.
Способ № 1
У дольщиков – граждан нередко возникает необходимость обращения в суд к застройщику с исками, например, о признании права собственности на жилое помещение, об исполнении обязательств передать жилое помещение, о расторжении договора и возврате денежных средств или с другими исковыми требованиями, предусмотренными законодательством. Такие иски подаются в суды общей юрисдикции, поскольку одним из участников дела является физическое лицо.
Разбирать в данной публикации такой способ защиты мы не станем, поскольку разнообразие ситуаций и вариаций на эту тему множество, и в рамках публикации дать единый совет не получится.
Способ № 2
Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» установлены дополнительные возможности защиты прав граждан – участников строительства посредством реализации государственными органами своих полномочий в области контроля и надзора за деятельностью участников рынка строительства многоквартирных домов.
Этот способ будет разобран в отдельной публикации.
Способ № 3
В настоящей публикации будет рассмотрен один из основных способов – восстановление имущественных прав граждан – инвесторов, используя процедуру банкротства застройщика.
Участники строительства – граждане, вложившие свои средства в строительство многоквартирных домов – инвесторы непрофессиональные и задачей правого регулирования для законодателя было обеспечение их защиты в приоритетном порядке.
Поэтому Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в закон «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту «Закон» или «Закон о банкротстве») были внесены изменения, коснувшиеся банкротства застройщиков. Вступил этот нормативный акт в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования, за исключением п. 1 ст. 1, вступившего в силу с 1 января 2012 г. Опубликован Закон в «Российской газете» от 15 июля 2011 г., и вступил он в силу 15 августа 2011 г.
Основные понятия.
Итак, начнем с возможностей, представленных дольщикам Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Для начала введем инструментарий — уясним, кто является застройщиком, кто участником, и что означает застройщик-банкрот.
Для начала введем инструментарий — уясним, кто является застройщиком, кто участником, и что означает застройщик-банкрот.
Застройщик — лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Это определение легальное, т.е. такое, как оно содержится в Законе. Что означает застройщик – банкрот? Банкротом застройщик становится не сразу и не всегда, а лишь в результате прохождения нескольких процедур, предусмотренных Законом о банкротстве и при констатации факта, что восстановление деятельности и платежеспособности застройщика невозможно. До признания застройщика банкротом правильнее его называть должником или застройщиком.
Участник строительства (также именуемый в простой речи дольщиком, инвестором, обманутым дольщиком) – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Имеются также дополнительные условия того, когда мы можем назвать гражданина участником строительства. Участником строительства признается лицо, которое отвечает хотя бы одному из перечисленных в Законе условий. Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства – это лицо, которое:
1) заключило договор участия в долевом строительстве;
2) заключило договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключило предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключило договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесло денежные средства и (или) иное имущество в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключило договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) получило вексель для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесло денежные средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключило иные сделки, связанные с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В одном из дел суд, разъясняя порядок применения пп. 3 п. 1 ст. 201.1 и ст. 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отметил, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. 1
——————————————————————————
1 (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2014 по делу N А65-22387/2008).
——————————————————————————
В настоящей публикации мы разберём особенности, которые Закон устанавливает для участников строительства – граждан. Следует отметить, что одной из важных особенностей принятых поправок в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» стало выделение граждан — участников строительства в отдельную категорию кредиторов, имеющих приоритеты и особые права по сравнению с другими кредиторами застройщика: граждане – участники строительства, предъявляющие денежные требования, включены в третью очередь по удовлетворению требований кредиторов; они имеют возможность выбрать способ выражения требований — в денежной форме или путем требования жилого помещения; при соблюдении некоторых условий имеют право принять решение самостоятельно о том, достроить ли объект строительства, объединившись и создав жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив или непосредственно путем получения готовых жилых помещений; имеют право на отдельное собрание с отдельными полномочиями и специальным порядком принятия решения отличным от иных конкурсных кредиторов, не включенных в соответствующую очередь требований.
Требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения);
Необходимо обратить внимание на то, что суды сформулировали позицию, согласно которой, если будет установлено, что многоквартирный дом или объект незавершенного строительства отсутствует, т.е. строительные работы не начинались, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось, суды отказывают во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку такое требование может быть заявлено в отношении реально существующего объекта недвижимости, строительство которого начато или завершено.2
———————————————————
2 (Постановление ФАС Московского округа от 9 апреля 2012 г. по делу N А40-91655/10-88-351).
———————————————————-
Денежное требование — требование участника строительства о:
возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
Объект строительства — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее — объект незавершенного строительства);
Следует добавить, что объектом строительства в Законе назван многоквартирный дом, что, в свою очередь, означает, что отношения граждан и организаций — застройщиков по поводу строительства иных объектов, например, офисных зданий, гаражей, коттеджных поселков или таунхаусов не подпадают под действия параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве застройщиков. Это также означает, что дополнительные гарантии для участников строительства – граждан в этом случае не реализуются. 3
————————————————————————————-
3 (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 15636/13 по делу N А41-5150/11). (Президиум, в частности, сослался на п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, из которого следует необходимость наличия общих помещений, служащих интересам всех владельцев отдельных помещений, без которых интерес таких владельцев в получении своих помещений удовлетворен быть не может. Именно этот критерий и был положен в основу квалификации объекта строительства в качестве многоквартирного жилого дома).
—————————————————————-
Земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства;
Реестр требований о передаче жилых помещений — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.