Успешное оспаривание притворного договора купли-продажи квартиры.

Что делать, когда проблемы в бизнесе, у родителей серьёзные проблемы со здоровьем, просить денег в долг не у кого, а банки отказывают в выдаче кредита для решения возникших проблем? Некоторые люди начинают обращаться в компании, где обговариваются условия займа с залогом квартиры.

Некоторые соглашаются, потому что это кажется единственным возможным вариантом, ведь сотрудник так искренне убеждает, что: «Вы можете в любое время вернуть свою квартиру обратно!». Однако судебная практика на живых примерах показывает с какими сложностями можно столкнуться прежде, чем собственность, которую Вы считали своей действительно будет зарегистрирована только на Ваше имя.

Отступим от сухого текста судебных решений и рассмотрим обстоятельства дела и показания свидетелей в форме рассказа, истца назовём Юлией, а ответчика ООО «МЗК».

Юлия жила с мужем уже более 10 лет, являясь сособственницей ½ квартиры, где одна проживала её мать. Однако после того как мама тяжело заболела, Юлия с мужем приняли решение перевезти её к себе, чтобы осуществлять уход. Квартиру стали сдавать. В 2015 г. им срочно понадобились деньги, поскольку у мужа начались проблемы с бизнесом, а у мамы обострились проблемы со здоровьем. К сожалению банки, в выдаче кредитов им отказали.В связи с чем, пришлось искать альтернативные варианты. ООО «МЗК» они нашли через брокерскую компанию. Условия займа оговаривались с сотрудником ООО «МЗК». Им было обещано, что в любое время они смогут вернуть квартиру обратно, выплатив долг и проценты. Намерений продавать долю в квартире не входило, нужны были только заемные денежные средства, которые планировали вернуть.

В июне 2015 г. между истцом и ответчиком был заключен договор залога, где предметом залога указана ½ доля в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: г. Москва, ***. Через 2 недели ответчик перечислил денежные средства в размере *** руб., что подтверждается платежным поручением от 25 июня 2015 года.

До настоящего момента всё выглядит вполне законным, однако же Юлии пришлось обращаться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи ½ доли квартиры и применении последствий недействительности притворной сделки и случилось это ввиду следующих обстоятельств.

Через некоторое время оказалось, что указанной суммы недостаточно и Юлия вновь обратилась к ответчику с просьбой увеличить размер займа. При беседе с менеджером выяснилось, что дополнительный заем на прежних условиях невозможен, было предложено заключить договор купли-продажи ½ доли квартиры по адресу: г. Москва, ***. При этом менеджер объяснила, что за Юлией останется право на обратный выкуп доли на условиях, на которых ее приобретает ООО «МЗК», что данная сделка купли-продажи ½ доли носит исключительно формальный характер. Фактически ей предоставляется дополнительный заём в сумме *** руб., который будет ей переведен по сделке купли-продажи ½ доли. Данную сумму ей могут предоставить под 42% годовых, а для того, чтобы выплачивать проценты после заключения договора купли-продажи, ей необходимо заключить с ООО «МЗК» договор найма ½ доли жилого помещения. Также менеджер информировала, что сделка купли-продажи может быть совершена только через месяц после того, как она телеграммой известит свою мать о намерении продажи своей доли, а деньги по заключенному договору займа будут перечислены после того, как она отправит телеграмму. Телеграмма была отправлена. 25 июня 2015 года ответчик перевел на ее счет по договору займа от 11 июля 2015 года денежные средства в размере *** руб.

05 августа 2015 года между сторонами был подписан договор купли-продажи ½ доли квартиры, в соответствии с которым, Юлия, выступающая в качестве продавца, обязалась передать ООО «МЗК», выступающему в качестве покупателя, в собственность ½ доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ***, а ответчик должен был уплатить ей за переданную долю в квартире денежные средства в размере *** руб. При этом истец указывает, что оспариваемый договор, прикрывал собой договор займа, по которому ответчик передал истцу денежные средства в размере *** руб., под 42% годовых, с ежемесячным платежом в размере *** руб., то есть сумму, которую она ежемесячно выплачивала ответчику по заключенному впоследствии с ответчиком договору найма.

В исковом заявлении также указывалось, что сделка по отчуждению квартиры является притворной. Цена договора купли-продажи существенно занижена, кадастровая стоимость квартиры составляет *** руб. Стороны не собирались исполнять договор купли-продажи и не исполнили его в дальнейшем. Истец не освобождала квартиру от принадлежащего ей имущества, не снималась с регистрационного учета, а ответчик не настаивал на этом. После заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности, с целью получения от истца процентов за пользование займом, стороны подписали договор найма от 01 сентября 2015 года, сроком на 11 месяцев, с арендной платой *** руб. в месяц (*** руб.). То есть арендная плата за наем ½ доли квартиры была рассчитана от суммы сделки купли-продажи и существенно завышена. В квартире по адресу: ***, она с мамой несколько лет не проживает, поскольку живет у мужа по адресу: ***, и поэтому ни в каком найме жилья она не нуждается. Квартиру по адресу: ***, они с мамой сдают в наём с 2011 года и по настоящее время. С учетом изложенного, признать недействительным заключенный между сторонами договор купли-продажи ½ квартиры по адрес: ***; исключить запись в ЕГРП о регистрации за ответчиком права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру; восстановить в ЕГРП записи о ее праве собственности истца на долю в вышеуказанной квартире.

В качестве свидетели по делу были допрошены: муж Юлии, показания которого и заложены в начало истории, квартирантка, подтвердившая, что она снимает спорную квартиру, фактическое место проживание Юлии с мужем и мамой, о том, что о смене собственников она не знала, поскольку никто в квартиру не приходил, также в качестве свидетелей выступили граждане, которые познакомились с истцом в связи с деятельностью ответчика, и пострадали от них, указывая, что схема действия у ООО «МЗК» одна, они обманывают при заключении договора, а потом продают квартиры. Есть сайт, на котором потерпевшие оставляют свои отзывы о компании ответчика. Свидетели видели, выложенную на сайте в интернете видеозапись офиса ответчика, на которой зафиксированы переговоры Истца с юристами ООО «МЗК», сообщили суду, что некоторые из этих лиц вели переговоры и с ними.

Если коротко, то разрешая спор, суд первой инстанции установил юридически значимые по делу обстоятельства, руководствовался подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований!

При этом установив в ходе судебного разбирательства сумму займа, которая Истцом до настоящего времени ответчику возвращена не была, суд полагает необходимым, применив последствия недействительности сделки, взыскать указанную сумму с Истца в пользу ООО «МЗК».

Ответчик с таким решением не согласился, однако суд второй инстанции в апелляционном определении указал, что:

«Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции дал оценку представленным сторонами доказательствам, в том числе показаниям свидетелей и пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи ½ доли квартиры фактически прикрывал собой договор займа между сторонами, у сторон отсутствовало намерение создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия.

При этом судом обоснованно были приняты во внимание ранее существовавшие между сторонами правоотношения, содержание заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, а также то, что несмотря на подписание между сторонами передаточного акта к договору купли-продажи ½ доли квартиры, фактически спорное имущество покупателю не передавалось. Также судом было учтено, что размер ежемесячного платежа по договору найма, заключенного между сторонами, не соответствовал рыночной стоимости аренды ½ доли квартиры.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании ст.167, 170 ГК РФ применил последствия недействительности сделки, указав о погашении в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Московская залоговая компания» на ½ долю квартиры по адресу: ***, и внесении сведений о собственности Истца на указанную долю, при этом взыскав с Истца в пользу ООО «МЗК» сумму займа в размере *** руб., поскольку ранее она не была возвращена.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.

Судебная коллегия находит, что судом правильно применен материальный закон, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.ст.67, 196 ГПК РФ».

Хочется обратить особое внимание на то, что не всегда все складывается так успешно для заемщиков. Примеры, когда истцам не удалось вернуть свою недвижимость можно посмотреть здесь и здесь. В данном случае Истец пошёл на опережение и не стал дожидаться исков со стороны ответчиков. Вместе со своим представителем была выработана правильная позиция по делу, подробно указаны все обстоятельства, приглашены свидетели в судебное заседание, подтверждавшие необходимые обстоятельства, благодаря чему право собственности на долю в квартире вернулось к первоначальному владельцу, с чем истца можно искренне поздравить!