Можно ли купить неприватизированную квартиру? Чем чревата «покупка» квартиры, находящейся в муниципальной собственности.

2026-01-16 19:02 Защита права собственности Сделки с недвижимостью. Перепланировка

Дело это рассматривалось давно, но актуальности своей проблема незаконной покупки неприватизированной квартиры до сих пор не утратила.

Ко мне за помощью обратилась семья, когда уже решением районного суда был признан недействительным договор приватизации, договор социального найма их квартиры. Судом также было постановлено о выселении этих граждан. Предыстория этого судебного решения такова.

Семья из пяти человек, назовём их ААА для удобства, имея в собственности однокомнатную квартиру, в связи с пополнением решили свои жилищные условия улучшить. Обратились в агентство недвижимости. Имея на руках определённое количество денег, супруги намеревались приобрести двухкомнатную квартиру. Вскоре вариант был подобран. Однако, предложенная квартира была не приватизирована, т.е. находилась в муниципальной собственности. Посоветовавшись с риэлтором, решили всё же квартиру приобрести – риэлтор убедил их в законности и надёжности сделки. Семья же, которая хотела эту двухкомнатную квартиру продать, назовём их семья ООО, своё право на приватизацию реализовать не захотела. Причиной тому явилось то, что переезжая, в свою очередь, в две другие квартиры, продавцы были намерена одну из них приватизировать, поскольку одна из этих квартир также была неприватизированной. Такие сложные разъезды, как известно, часто случаются в обменных операциях с квартирами на рынке жилой недвижимости.

Договорились о том, что семья ААА, продавая свою однокомнатную, добавляет наличные денежные средства и переезжает в двухкомнатную квартиру ООО, в квартире этой регистрируется, а продавцы ООО лишь выписываются из квартиры. Учитывая, что эта двухкомнатная квартира была муниципальной, договор купли-продажи квартиры, конечно, заключать не стали, поскольку продать квартиру, которая продавцам ООО не принадлежит, они не могли.

Таким же образом приобреталась одна из квартир семьей продавцов ООО. Они также были зарегистрированы в квартире своего продавца, а тот, в свою очередь, выписывался из этой квартиры. Далее должна была следовать замена нанимателя в договоре социального найма, приватизация на новых жильцов – семью ООО.

Но вот, у продавцов, семьи ООО, что-то пошло не так, и муниципалитет вышел с иском о выселении из приобретённой ими однокомнатной квартиры, указывая, что гражданами фактически заключен договор купли- продажи муниципальной квартиры, приобретатели, семья ООО, на очереди как нуждающиеся не состояли, их вселение и регистрация имели фиктивный характер, поскольку родственниками бывшего нанимателя, а фактически продавца этой однокомнатной квартиры, они не являлись. Этот судебный спор семья ООО проиграла. Теперь они с аналогичным иском, ссылаясь на незаконность всей этой операции с муниципальными квартирами, обратились в суд к моим подопечным, семье ААА. И иск семья ООО с самого начала выиграла.

«В силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В судебном заседании установлено, что истица ООО вместе с другими членами своей семьи выехала из спорной квартиры в 2002 году в добровольном порядке, снялась с регистрационного учета. Зарегистрировалась в кв. *-* дома *-* по ул.***, вселилась в данную квартиру, проживала в ней до момента выселения на основании решения суда от **.**.2007г. На основании договора № *** от **.**.200* г. квартира дома ** по ул. *** была передана в собственность Истицы и членов ее семьи. До момента признания договора приватизации вышеуказанной квартиры недействительным не оспаривала жилищные права ответчиков ААА на кв.* по ул. ***,д.**. В судебном заседании поясняла, что выехала в 2002 году из спорной квартиры на другое постоянное место жительства. Между тем, Ответчик № 1 ААА несовершеннолетним сыном Ответчиком № 2 ААА вселился в квартиру в 2002 году, зарегистрирован в ней, проживает по настоящее время, надлежащим образом исполняет обязанности по оплате коммунальных услуг, с ним заключен договор социального найма жилого помещения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор найма жилого помещения по адресу ул. ***,д.** кв. * фактически был расторгнут с истицей ООО в 2002 году. Кроме того, при заключении с Ответчиком ААА договора социального найма спорного жилого помещения **.**.2006г. действовал ЖК РФ, вступивший в силу с 01.03.2005г. Исходя из норм действующего ЖК РФ, в частности ч. 3 ст. 83 договор найма жилого помещения с Истицей ООО считается расторгнутым с момента ее выезда. Следовательно, договор социального найма заключен с Ответчиком ААА **.**.2006г. законно и обоснованно. Иных лиц, сохранявших право пользования спорным жилым помещением в момент заключения договора социального найма **.**.2006г. не имелось. Согласно решению заседания комиссии по жилищным вопросам администрации г. ***** от -.**.2006г. протокол № 00 с Ответчиком ААА заключен договор социального найма на кв.* по ул. ***, д. ** в связи с убытием квартиросъемщика – ООО (Истицей). Исходя из изложенного, суд также полагает необоснованной ссылку истицы на нормы ст. 53,54 ЖК РСФСР, ст. 67,69,70 ЖК РФ считает, что в данном случае не имеет значения — являлся ли ответчик членом семьи Истицы ООО».

В этом споре нам удалось доказать, что для выселения семьи ААА а из двухкомнатной квартиры законных оснований не было. Однако, как видно из решения суда то же самое не удалось доказать семье ООО, которая ранее была выселена из другой квартиры, приобретённой ими таким же способом.

В итоге суд решил

В иске Истице ООО о признании недействительным договора социального найма № 1 от **.**2006 г., заключенного между администрацией г. ***** и Ответчиком ААА отказать.

В иске Истице ООО о признании недействительным договора № — от **.*.2007 г. на передачу квартиры № * в доме № ** по ул. *** в г. *****, заключенного между Ответчиком ААА и администрацией г. ***** отказать

В иске Истице о передаче кв. * по ул. ***,** в г. ****** в собственность муниципального образования г. ***** отказать.

В удовлетворении требований о заключении с Истицей договора социального найма жилого помещения по адресу г. _________ ул. ***,** кв.* отказать.

В иске Истице о выселении ответчика ААА из кв. * дома ** по ул. *** в г. ***** без предоставления другого жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в_________ городской суд через _______ районный суд в течение 10 дней со момента изготовления в окончательной форме.

Часто получаю просьбу желающих купить квартиру таким вот образом придать этим сделкам законный вид. На примере этой истории предлагаю им подумать о том, стоит ли рисковать и ввязываться в такие сомнительные сделки с муниципальным жильем. В настоящее время на рынке жилья представлено множество квартир, которые можно приобрести на законных основаниях.

А ещё я прошу их помнить, что ничто не обходится так дорого, как бесплатные советы.