«Безнравственная» сделка. Из практики применения статьи 169 Гражданского кодекса при оспаривании сделок с недвижимостью

Существует общее правило — сделки, нарушающие закон — недействительны. Это означает, что если сделка нарушает установленные законодательством правила, то она не может порождать последствий. Такое нарушение предписанных запретов влечет возвращение сторон сделки в первоначальное положение или другие последствия, установленные законом.

Но бывает, что сделка, например купли-продажи квартиры, не нарушает формальных законных предписаний, но в силу присущих каждому человеку нравственных установок о хорошем и плохом, мы понимаем, что случилась несправедливость.

Может ли быть признана недействительной сделка, которая формально требований закона не нарушает, но противоречит этическим нормам о нравственности? Такое возможно.

Часто на консультации задается вопрос: может ли собственник продать свою квартиру, где проживают члены его семьи, которые собственниками не являются?

Закон такую продажу допускает. Это следует из содержания пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса, указывающей на последствия продажи жилого помещения (дом, квартиру) собственником в том случае, когда таким жилым помещением имеют право пользования члены семьи этого собственника. Члены семьи собственника жилого помещения, которые, в свою очередь, собственниками этого жилого помещения не являются, право пользования жилым помещением после его отчуждения утрачивают. При этом закон, за исключением п. 4 той же статьи 292, защищающего права детей, оставшихся без попечения родителей, не проводит различий в зависимости от того, кто эти члены семьи — дети собственника, супруги или его родители.

Но всегда ли это так? Лучшим ответом будет пример из практики.

Собственник однокомнатной квартиры, семейный мужчина, получивший квартиру в единоличную собственность по наследству от родителей, злоупотреблял спиртным, не обеспечивал семью, растрачивая семейный бюджет на вредное пристрастие. Супруга, имея небольшой доход, занималась воспитанием общей дочери. Муж вопреки интересам семьи квартиру решил продать и тем самым решить свои финансовые проблемы. Поскольку он являлся единственным собственником согласия жены для заключения договора продажи квартиры ему не потребовалось. В проданной квартире супруги проживали втроем, с малолетней дочкой, после продажи жилья муж полагал перебраться в деревню к родителям. Договор продажи квартиры неблагополучный муж заключил.

Однако, жена решила отстоять права дочери на проживание в квартире, обратилась в суд (не без помощи адвоката) с иском о признании недействительным заключенного договора купли-продажи и возврата ее в собственность мужа с сохранением прав на проживание в квартире общей дочери. В исковом заявлении указала, что спорная квартира является единственным местом жительства малолетней дочери супругов, права которой нарушены в результате заключения сделки, в то время как в силу закона родители не должны действовать в ущерб интересам своих детей.

Продавая квартиру, супруг не исполнил свою юридическую обязанность по защите прав и интересов своего несовершеннолетнего ребенка. Не смотря на то, что прямого указания на недействительность такой сделки закон не содержит, для оценки законности сделки вполне применимы правила статьи 169 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Руководствоваться при применении статьи 169 Гражданского кодекса можно позициями, которые содержатся в Определении Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 N 226-О, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нравственности ( п. 85 Постановления).

Из позиций, изложенных в этих разъясняющих решениях Верховного и Конституционного Суда, можно сделать, во-первых, вывод о том, что не любое нарушение основ нравственности и правопорядка могут являться основаниями для признания сделок недействительными, а только существенно им противоречащие. Судебная практика нижестоящих судов подтверждает эту позицию. Во-вторых, для того, чтобы признать ничтожной сделку по ст. 169 ГК достаточно, чтобы сделка нарушала только эти основы правопорядка или нравственности. Нет необходимости для признания сделки недействительной выявлять нарушение какому-то закону.

Применение вышеизложенных норм права позволило маме малолетнего ребенка оспорить сделку, сохранить право ребенка проживать в квартире.

По тем же причинам сделка по отчуждению объекта недвижимости, являющегося единственным жильем для престарелых, нуждающихся в помощи родителей собственника, будет противоречить нравственному закону, то есть будет являться недействительной. Суд может, оценив все обстоятельства, связанные с продажей имущества, имущественное положение членов семьи, их взаимоотношения, также как и в случае с ребенком встать на сторону совершеннолетних родителей.

Правопорядок и нравственность, их основы — категории оценочные, и закон не содержит четких критериев для того, чтобы мы могли свериться с их содержанием. Применение этих категорий целиком лежит на участниках сделки, а если спор дошел до суда — судьей. Несмотря на то, что запрета на продажу жилого помещения, где проживают члены семьи собственника нет, в зависимости от жизненной ситуации, суд сделку, в результате которой могут пострадать нуждающиеся в защите члены семьи, может аннулировать, т.е применить последствия недействительности ничтожной сделки.