Недействительность притворного договора купли-продажи квартиры.

2026-01-16 18:02 Защита права собственности

Рассмотрим, казалось бы, довольно банальную ситуацию, где покупатель квартиры хочет признать утратившими право пользования жилым помещением продавца квартиры и членов его семьи, которые самостоятельно с учёта не снимаются. Однако причины, по которым продавцы квартиры не спешат это делать, а также освобождать квартиру, бывают самыми разными. Например, как в деле, рассмотренном Московским городским судом по апелляционной жалобе одного из таких продавцов.

Согласно иску: С.А.Н. приобрёл квартиру по договору купли-продажи от 26.02.2016 г., зарегистрированные в квартире на момент подписания договора лица, а именно: З.Л.В., З.А.Ю., Б.К.В., К.В.Г. — ответчики по настоящему иску, которым неоднократно предлагалось сняться с регистрационного учета и освободить жилую площадь отказывались это сделать, в связи с чем истец обратился с исковыми требованиями о признании утратившими право пользования жилым помещением –спорной квартирой снятии с регистрационного учета по указанному адресу и выселении.

Одним из Ответчиком- З.Л.В. был заявлен встречный иск к В.С.В. и С.А.Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, в котором указаны следующие обстоятельства: на момент подписания договора купли-продажи от 23 июля 2015 г. З.Л.В. пребывала в тяжелых жизненных условиях и финансовых затруднениях, договор заключался формально, под видом договора купли-продажи она заключала договор займа денежных средств. Сначала она не соглашалась на такие условия, однако, ее знакомая Ф.С.А. объяснила ей, что есть инвесторы, которые дают денежные средства под залог квартиры. После, Ф.С.А. объяснила ей (З.Л.В.), что необходимая ей сумма займа будет выдана под залог квартиры, формально будет оформлен договор купли-продажи, который, после выплаты З.Л.В. суммы долга, будет аннулирован. Таким образом, под влиянием обмана З.Л.В. заключила договор купли-продажи.

После подписания договора В.С.В.(покупатель №1) заложил в банк денежные средства в размере 2 600 000 рублей, из данной суммы Ф.С.А. забрала 700 000 рублей, а З.Л.В. на руки получила 1 900000 рублей. З.Л.В. и В.С.В. также был заключен договор найма квартиры от 01 августа 2015 г., согласно которому она выплачивала ежемесячную плату в размере 88000 рублей, которая представляла собой выплату ее долга и процентов по нему по договору займа под залог квартиры. Однако, 26 января 2016 г. квартира была продана другому лицу — С.А.Н.(покупатель № 2).

п. 2. ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По ее мнению, В.С.В. и С.А.Н. заключили договор купли-продажи, только с целью прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия. В связи с чем, просила признать сделку по заключению договора купли-продажи квартиры от 23 июля 2015 г. между З.Л.В. и В.С.В.(покупатель № 1) ничтожной. Признать сделку по договору купли-продажи квартиры от 26 января 2016 г. между В.С.В. и С.А.Н. ничтожной. Применить последствия недействительности сделок, путем возврата сторон в первоначальное положение, до заключения указанных сделок.

При этом в своих пояснениях она указывает, что от жилья не отказывалась, поскольку спорная квартира ее единственное место жительства, она также зарегистрирована там по месту жительства, оплачивает квартплату и коммунальные платежи, что она была обманута своей знакомой и ответчиком В.С.В.(покупатель № 1), сформировавшими волю истца на совершение притворой сделки по отчуждению имущества, прикрывающей заемное обязательство под залог недвижимости.

Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира принадлежала З.Л.В. на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от 25 декабря 2013 г.

23 июля 2015 г. между З.Л.В. и Б.И.Ю., действующей от имени и в интересах В.С.В.(покупатель № 1), заключен договор купли-продажи спорной квартиры Договор удостоверен нотариусом г. Москвы Ф.А.В.

Стоимость квартиры составила 2 600 000 рублей, согласно условиям договорана момент подписания настоящего договора в квартире на регистрационном учете состоит продавец, а также З.А.Ю., Б.К.В., К.В.Г. Лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой после перехода права собственности на нее к покупателю, не имеется. По соглашению сторон настоящего договора, продавец обязуется освободить указанную квартиру и передать ее покупателю в течение 14 дней, а также продавец обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства сам и гарантирует снятие с регистрационного учета по месту жительства З.А.Ю., Б.К.В., К.В.Г. в течение 14 дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Из пункта 19 договора купли-продажи квартиры следует, что лица, подписавшие настоящий договор, подтверждают в присутствии нотариуса, что они не ограничены в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществить свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный договор на крайне невыгодных для сторон условиях, договор не заключается под влиянием стечения тяжелых для сторон обстоятельств и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Судом установлено, что квартира,была передана З.Л.В. по передаточному акту представителю В.С.В.(покупатель № 1)

01 августа 2015 г. между З.Л.В. и В.С.В. заключен договор найма квартиры, согласно условиям которого В.С.В. сдает в наем принадлежащую ему квартиру, срок найма установлен с 01 августа 2015 г. по 23 сентября 2015 года, плата за указанный срок найма квартиры составляет 88 000 рублей.

26 января 2016 г. между В.С.В. и С.А.Н.(покупатель № 2) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость квартиры составила 2 600 000 рублей, в котором также указывалось, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы: З.Л.В., З.А.Ю., Б.К.В., К.В.Г., которые теряют право пользования отчуждаемой квартирой с момента регистрации перехода права собственности на нового собственника С.А.Н.

Право собственности за С.А.Н надлежащим образом было зарегистрировано о чём получено свидетельство о государственной регистрации права.

Судом первой инстанции требования С.А.Н. были удовлетворены, в удовлетворении встречных требований ответчика З.Л.В. отказано. Вследствие чего ответчиком была подана апелляционная жалоба.

С доводами З.Л.В. о том, что договор купли-продажи квартиры был заключен под влиянием заблуждения, обмана, суд не согласился поскольку, З.Л.В. не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о недействительности сделки купли-продажи квартиры от 23 июля 2015 года, как заключенной под влиянием обмана и заблуждения относительно природы сделки и ее правовых последствий, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а судом таких доказательств не добыто.

Апелляционная инстанция Московского городского суда в этом споре о праве на квартиру пришла к следующим выводам:

«Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд правильно пришел к выводу о том, что З.Л.В. совершила сделку не вследствие стечения тяжелых обстоятельств под влиянием обмана и заблуждения относительно правовой природы сделки, напротив, при заключении сделки, она понимала, что заключает договор купли-продажи своей квартиры с В.С.В., для этого совершала целенаправленные действия, одобряла их. Кроме того, суд обосновано принял во внимание, что договор купли-продажи квартиры, именно так и поименован, З.Л.В. лично участвовала при заключении сделки, подписывала договор купли-продажи, ее дееспособность была проверена нотариусом. К конклюдентным действиям продавца, направленным на прекращение своих прав на спорную жилплощадь также верно отнесены взаиморасчеты сторон по договору, передача имущества покупателю и принятие его от продавца на основании передаточного акта, как того требует договор купли-продажи недвижимости, а также передача З.Л.В. денежных средств в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, что не оспаривалось самой З.Л.В.

Суд обоснованно учел тот факт, что сохранение за З.Л.В. регистрации по месту жительства, не предъявление В.С.В. требований о ее выселении правового значения не имеет и не подтверждает волеизъявление сторон на заключение договора, подменяющего сделку на иных, отличных от предусмотренного договором условий, в связи с чем, обоснованно не нашел оснований для удовлетворения требований З.Л.В. о признании недействительным договора в силу ничтожности по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворной сделки, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а в данном конкретном случае договор займа под залог недвижимого имущества, поскольку, указанные ссылки опровергаются как содержанием самого договора купли-продажи квартиры от 23 июля 2015 г., так и установленными в ходе судебного разбирательства фактическими обстоятельствами дела.

При этом суд исходил из того, что собранные по делу доказательства не позволяют прийти к выводу о наличии у обеих сторон договора купли-продажи от 23 июля 2015 года З.Л.В. и В.С.В. иных целей, чем те, которые указаны в оспариваемом истцом договоре.

Совокупность действий З.Л.В. исключает сомнения в ее неосведомленности о характере заключенного ей договора.

Из текста договора не усматривается воля сторон на заключение заемного обязательства под залог недвижимого имущества, ими достигнуты условия именно договора купли-продажи недвижимости — его предмет и цена, являющиеся существенными условиями сделки продажи недвижимого имущества.»

Удовлетворяя требования истца суд исходил из того, что право пользования спорным жилым помещением у ответчиков прекратилось с момента перехода права собственности на него к истцу, при этом, оснований для проживания и регистрации ответчиков в спорном жилом помещении не имеется, соглашение о пользовании ответчиками спорной квартирой с собственником отсутствует, проживание и регистрация ответчиков в спорном жилом помещении лишает С.А.Н. как собственника квартиры, законного права по распоряжению жилым помещением, ограничивает права владения и пользования спорной квартирой.

Оснований для признания этого вывода суда первой инстанции неправильным судебная коллегия не нашла.

Таким образом, рассматривая на конкретном примере оспаривание договора купли-продажи, где требования обосновываются пребыванием в тяжелых жизненных условиях и финансовых затруднениях, заключения договора формально, что под видом договора купли-продажи на самом деле заключалсядоговор займа денежных средств, мы видим, что в данном случае требования судом удовлетворению не подлежат.

Будьте внимательны и осмотрительны, когда Вам предлагают заключить притворные договоры! Лучше предварительно проконсультироваться с квалифицированными специалистами и узнать о всех рисках, которые могут быть, чем потом обращаться в суд. Однако, если ситуация сложилась так, как в данном деле и с иском о снятии с регистрационного учёта обратились к Вам, также не стоит пренебрегать квалифицированной помощью, поскольку в каждой ситуации есть свои нюансы, которые может найти опытный юрист.