Иск о признании права собственности на недвижимость: когда можно, а когда — нет?

Эта публикация о том, в каких случаях закон позволяет заявить иск о о признании права собственности на недвижимое имущество: квартиру, дом, нежилое помещение и т.п.

Для правильного понимания момента возникновения прав на недвижимость и праве собственности, в частности, обратимся к части 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации:

А следует из него главное правило — права на недвижимость возникают только с момента внесения их в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, их государственной регистрации.

Права собственности на недвижимость, как важный в гражданском обороте предмет и, как правило, дорогостоящий , подлежат специальному учёту — государственной регистрации.

По этой причине иск о признании права собственности через суд очень часто не имеет смысла, поскольку для возникновения права собственности требуется именно государственная регистрация, а без неё право собственности не возникает. Однако все мы знаем, что такие иски имеют место быть в судебной практике.

Приведённая выше часть 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ, устанавливая правила возникновения прав на недвижимость, имеет и исключения. Об исключениях из этого главного правила можно узнать, если раскрыть содержание фразы в конце предложения части 2 ст. 8.1. — «если иное не установлено законом». Смысл этой фразы таков — иногда (т.е. в случаях установленных законом) право на недвижимость может возникнуть и без государственной регистрации в реестре прав на недвижимость. И вот именно в этих случаях иск о признании права собственности может быть заявлен.

Рассмотрим самые распространённые случаи такого исключения из общего правила:

1) приобретение права собственности на недвижимость в порядке наследования.

Пункт 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает такой случай исключения — принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

2) приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.)

Это следующий случай исключения из общего правила, и содержится он в пункте 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т.е. независимо от факта государственной регистрации права собственности в реестре прав.

Это исключение из правила предусмотрено статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации. Права на общее имущество у обоих супругов возникают независимо от того, на кого оно оформлено и за кем зарегистрировано.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку возможно при одновременном соблюдении нескольких условий, указанных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

В данном случае действует правило аналогичное тому, которое регулирует возникновение прав наследников на имущество наследодателя. права на имущество оставшееся после реорганизации юридического лица возникают у правопреемников этого юридического лица ещё до того момента, когда соответствующая запись об этом будет сделана в Едином реестре прав на недвижимость.

7) случаи перехода права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бывают и некоторые другие случаи исключений.

Отдельно следует выделить случаи, когда право собственности не внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним, по той причине, что возникли они до создания этого Единого государственного реестра прав. В таком случае право всё же должно быть зарегистрировано, но до 31 января 1998 года (именно с этой даты вступил в силу Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 — ФЗ) это могли делать различные БТИ, Комитеты по имуществу, местные администрации и т.п. По этой причине права, возникшие до 31.01.1998 г. и зарегистрированные ранее таким вот образом до этой даты, признаются и без государственной регистрации именно в ЕГРП.