Из практики Второго кассационного суда общей юрисдикции по делам о реновации: предварительный договор, встречный иск о недействительности кабальной сделки, недействительная форма сделки

2026-01-15 20:21 Очередники, реновация

Если Вы считаете, что дела по реновации однотипные, то вот вам пример обратного.

Дело о реновации, о предварительном договоре, о недействительности кабальной сделки, о форме сделке. В деле заявлен встречный иск, Мосгорсуд трижды получал дело из Второго кассационного суда (2КСОЮ), который дважды отменял судебные акты Мосгорсуда. Третье по счету кассационное определение Второго кассационного суда по делу в базе данных значится последним. Но и это тоже не все… О чем я, вы узнаете в конце поста.

Собственники квартиры, фактически две семьи, получили предложение от Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ) о переселении по Программе реновации. Учитывая, что собственники – это две семьи, одна из которых состоит на жилищном учете в качестве нуждающихся, предложено гражданам было две квартиры.

Насколько можно понять из текстов судебных актов, одна квартира подлежала передаче в общую собственность всех троих собственников – граждан В., Ш.С.,ШР, в числе которых Ш.С. и Ш.Р. – это члены одной семьи, состоящие на жилищном учете, а В. — посторонний для Ш.С. и Ш.Р. человек. Вторая квартира предлагалась ДГИ только очередникам Ш.С. и Ш.Р.

Видимо, решив покончить коммунальный ад и разъехаться из одной квартиры, собственники договорились, что В. выкупит у Ш.С. и Ш.Р. их доли в праве собственности той квартиры, которая предлагалась в общую собственность. Договоренность оформили предварительным договором еще до получения квартир в собственность от ДГИ.

Город квартиры предоставил, но вот Ш.С. и Ш.Р. не захотели исполнять условия предварительного договора – отказались заключать основной договор. В. обратился в суд с иском о понуждении заключить основной договор. Ш.Р.и Ш.С. заявили встречный иск о недействительности предварительного договора в связи с его кабальностью (п. 3 ст. 179 ГК РФ).

Тимирязевский суд первоначальный иск отклонил, встречный иск удовлетворил, Мосгорсуд решение оставил в силе.

Суды решили, что В. склонил ответчиков к заключению кабальной сделки. Из текстов судебных актов видно, что В. занял, как это сейчас называется, жесткую переговорную позицию – никаких документов о переезде не подпишу, пока не заключим предварительный договор.

2КСОЮ определение МГС отменил, передал дело на новое рассмотрение в апелляцию.

МГС при новом рассмотрении решение Тимирязевского суда отменил, принял новое решение: первоначальный иск удовлетворить, во встречном — отказать.

Теперь МГС иначе интерпретировал поведение сторон предварительного договора: да, условие о подписании до предоставления квартир прозвучало, но Ш.С. и Ш.Р. выражают недовольство с ценой договора, а не с самим фактом его заключения. А на этот довод у В. была оценка. Судебного спора о цене Ш.С. и Ш.Р. не заявляли. Поэтому кабальной сделкой этот договор назвать нельзя.

Уже при повторном рассмотрении во 2 КСОЮ определение Мосгорсуда было опять отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение. Причина – МГС не дал оценку доводам ответчиков о том, что предварительный договор о заключении договора продажи долей в праве на недвижимости подлежал нотариальному удостоверению. В этом случае 2КСОЮ, как это часто бывает, поленился. Никаких новых фактов устанавливать не пришлось. Но вот такой вывод: продавцы – долевые собственники, приобретатель долей – тоже собственник, приобретателем становится одно лицо. Нотариальное удостоверение, по мнению КСОЮ не требуется. Формально это, конечно, ошибка. По Закону о регистрации сделка по распоряжению с долями, когда доли продаются не всеми собственниками, и даже когда переходят одному из сособственников, и сам договор, и предварительный договор о заключении такой сделки, подлежит нотариальному удостоверению.

Другим решением здесь могло стать применение п. 5 ст. 166 ГК – эстоппеля, запрета противоречивого поведения.

Мосгорсудом «ошибки» были исправлены, принято новое, но, фактически, то же самое решение — обязать ответчиков заключить основной договор продажи долей, во встречном иске отказать.

Но, как я говорил, это еще не все. Сейчас на сайте районного суда содержится еще одно дело: Ш.С. и Ш.Р. о выселении В. из квартиры.