Одним из наиболее спорных вопросов в процессе расселения квартир по Программе реновации в Москве стал процесс расселения коммунальных квартир, в том числе заселенных членами одной семьи – собственниками или нанимателями разных комнат.

            Во-первых, следует уяснить, что такое коммунальная квартира и комната в ней.

Коммунальная квартира – квартира, комнаты в которой находятся в собственности разных граждан, юридических лиц или органов самоуправления, государственных органов управления (город Москва, например).

Из решения Верховного суда:

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу положений части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи.

Такие квартиры следует отличать от квартир, которые находятся в общей собственности, но в которых определен порядок пользования. Так, например, в трехкомнатной квартире могут проживать три разные семьи, занимающие разные комнаты. Но документы о правах собственности у каждого сособственника содержат указание о праве общей долевой собственности на квартиру.  

Документ же о праве собственности на комнату в коммунальной квартире  содержит четкое указание о праве собственности на комнату в коммунальной квартире.

При расселении коммунальных квартир могут возникнуть три разные ситуации:

1. Комната в коммунальной квартире находится в собственности одного лица.
2. Комната в коммунальной квартире находится в общей собственности разных лиц.
3. Комнаты в коммунальной квартире находятся в общей собственности разных лиц.

Рассмотрим первую ситуацию

1. Комната в коммунальной квартире находится в собственности одного лица.

 часть 10 ст. 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации»,

если гражданин освобождает комнату в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, то взамен такой комнаты ему предоставляется отдельная квартира в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения согласно действующему законодательству. при этом не допускается предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, которая составляет долю в общей собственности на отдельную квартиру.

Все представляется довольно простым: предоставят отдельную квартиру.

2. Комната в коммунальной квартире находится в общей собственности разных лиц.

Та же часть 10 ст. 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации»,

В случае, если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности в соответствии с порядком, установленным в части 21 этой статьи». ( ч. 21 – правила расселения квартир, которые находятся в общей собственности – взамен дают отдельную квартиру также в общую собственность).

Примечание: в изложенном абзаце в заблуждение может вводить употребляемое словосочетание «отдельные квартиры» — речь, видимо, идет о предоставлении отдельных квартир отдельным собственникам разных комнат, а не собственникам одной комнаты в коммунальной квартире. Часть 21 той же статьи, на которую сделана ссылка,  указывает, что расселение квартиры, которая находится в общей собственности, осуществляется в равнозначную квартиру также в общую собственность. В правоприменительной практике это называется системным толкованием нормы права. Хотя, буквальное прочтение по правилам русского языка указывает, что речь может идти об отдельных квартирах собственникам одной комнаты.

Согласно приведенному выше порядку, в случае, если комната в коммунальной квартире находится в общей собственности, договор о переходе права собственности на такое жилое помещение заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности).

3. Комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности разных лиц.

Собственники разных комнат в коммуналке – члены одной семьи: дадут ли отдельные квартиры?

Эта ситуация вызывает большое количество споров. Разрешается судами она так:

Если заселение комнат в коммунальной квартире осуществлялось лицами, не являющимися членами одной семьи – каждому собственнику или нанимателю комнаты будет предоставлена отдельная равнозначная квартира.

Если заселение комнат в коммунальной квартире осуществлялось лицами, состоявшими в статусе членов одной семьи, и даже в последствии утратившими такой статус членов одной семьи  – будет предоставлена одна отдельная равнозначная квартира.

При этом особо следует обратить внимании именно на то, кем приходились собственники или наниматели комнат именно на момент заселения этих комнат.  

Так, в одном из дел, рассмотренных Верховным судом, истцы обосновывали свое право на предоставление им отдельных квартир тем, что членами одной семьи в настоящее время они не являются. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с гражданами. Верховный суд судебные акты отменил, указав, что учитывать следует семейный статус этих граждан именно на момент вселения в комнаты. В судебном разбирательстве было установлено, что все граждане были вселены в одну из комнат в коммунальной квартире. В дальнейшем, воспользовавшись правом на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире, семья выкупила соседнюю комнату. При этом право собственности на выкупленную освободившуюся комнату было оформлено на одного из членов семьи. Верховный суд, отменяя судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что истцы вселены в комнаты как члены одной семьи, а предоставление гражданам взамен освобождаемых комнат в коммунальной квартире равнозначного или равноценного жилого помещения не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий данных лиц.

Аналогично разрешен спор между гражданами и Департаментом городского имущества города Москвы в ситуации, когда вселенные члены одной семьи разделили лицевые счета, приватизировали получившиеся в результате такого раздела комнаты и формально стали собственниками отдельных комнат в коммунальной квартире. Суды указали в решениях, что граждан были вселены в квартиру как одна семья. По этой причине в предоставлении отдельных  квартир при расселении по программе реновации было отказано.

В приведенных примерах возможность получить отдельные квартиры, по мнению судебных инстанций, зависит от способа заселения этих комнат.

Выводы                  

Отдельные квартиры не предоставят, например, в таких случаях:

— в тех случаях, когда квартира заселялась членами одной семьи, и в последствии квартира приобрела статус коммунальной в результате разделения лицевых счетов между членами семьи;

— когда члены одной семьи, реализовали право на выкуп освободившихся комнат в коммунальной квартире у государства, стали собственниками разных комнат в одной квартире.

Отдельные квартиры предоставят:

— в случаях, когда возникают самостоятельные права на каждую из комнат в одной квартире, в том числе у членов или бывших членов одной семьи, основанные на других самостоятельных сделках, таких как купля-продажа комнат (не выкуп комнаты у государства), мена или дарение. Каждому собственнику или нанимателю таких комнат должна быть предоставлена отдельная квартира.