Как на торгах изменить начальную цену заложенной недвижимости — анализ судебной практики

2026-01-16 06:08 Залог, защита заложенных квартир

Нарушает ли невысокая начальная цена реализации заложенного объекта, установленная вступившим в законную силу решением суда, права взыскателя?

На консультацию обратился мужчина, назовем его М.

Суть вопроса: М. в 2014 году по договору займа передал своему знакомому Л. взаймы 3 000 000 руб.

В обеспечение возврата стороны заключили договор залога 2-х комнатной квартиры в Москве, принадлежащей Л. на праве собственности. М., соответственно, стал залогодержателем.

Л. Сумму займа не вернул, не уплатил проценты.

М. обратился в суд о взыскании суммы займа и с требование обратить взыскание на заложенную квартиру.

Суд исковые требования удовлетворил. Взыскал сумму долга, проценты за пользование суммой займа, неустойку за просрочку возврата. Всего требований на сумму около 6 000 000 рублей. Суд также удовлетворил требования об обращении взыскания на квартиру.

Уже после вступления решения суда в законную силу М., посчитав, что средств от реализации за квартиру может не хватить для погашения всей задолженности с возрастающими процентами, обратился в суд с ходатайством об изменении способа и порядка исполнения решения суда, которым было обращено взыскание на заложенное имущество ответчика Л: истец просил увеличить начальную цену жилого помещения с 3 000 000 рублей до 6 000 000 рублей на основании представленного заключения о рыночной стоимости.

Суд, рассмотрев ходатайство, отказал в его удовлетворении, указав, что изменение рыночной стоимости имущества само по себе не является достаточным основанием для изменения способа и порядка исполнения судебного решения. Суд посчитал, что не было представлено доказательств невозможности исполнения решения суда или препятствий к реализации имущества по ранее установленной цене, цена в 3 000 000 руб. не нарушает прав должника и взыскателя по обязательству.

Московский городской суд оставил это определение районного суда без изменений, жалобу залогодержателя – без удовлетворения.

Мой комментарий

По мнению суда стороны еще в судебном разбирательстве об обращении взыскания имели возможность просить об установлении начальной рыночной цены:

так, согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Механизм изменения начальной цены реализации уже после вступления в законную в силу решения суда об обращении взыскания на объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрено, однако, на практике он существует.

Такой механизм изменения цены был предложен Верховным Судом в п. 13″Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013.

«…если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда».

В Обзоре Верховный Суд указал на возможность изменения начальной продажной цены после принятия судом решения в тех случаях, когда начальная цена продажи существенно отличается от цены первоначальной оценки объекта, что влечет нарушение прав залогодателя и залогодержателя. При этом, из разъяснения следует, что отличаться цена может как в большую, так и в меньшую сторону.

Но уже в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» Верховный Суд разъяснил, что просить об изменении начальной цены можно после объявления публичных торгов по продаже заложенной вещи несостоявшимися до проведения повторных публичных торгов. Сделать это можно также путем обращения в суд после вступления решения суда в законную силу.

«85. После объявления публичных торгов по продаже заложенной вещи несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением о ее изменении, которое следует рассматривать по правилам статьи 434 ГПК, статьи 324 АПК РФ. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно снизилась после установления начальной продажной цены судебным приставом-исполнителем или решением суда об обращении взыскания и это снижение не покрывается дисконтом на повторных торгах (например, дисконтом, предусмотренным частью 2 статьи 92 Закона об исполнительном производстве)…».

Как видно из последнего разъяснения ВС, причиной изменения начальной цены может стать невозможность реализации на публичных торгах вследствие высокой начальной цены. Это резонно, поскольку слишком низкая цена причиной невозможности продажи на торгах быть не может. В случае старта торгов по низкой начальной цене, реализация, с большой степенью вероятности, приведет к продаже объекта по более высокой цене, поскольку сама процедура торгов предусматривает наличие конкурентных процедур предложения цены претендентами на покупку.

По причине наличия двух разных разъяснений Верховного Суда в судебной практике встречаются судебные решения:

позволяющие уменьшить завышенную начальную цену объекта,
позволяющие увеличить заниженную начальную цену объекта;
запрещающие изменить завышенную и заниженную цену объекта.

Так, встречаются судебные акты, отказывающие в уменьшении цены после несостоявшихся первых торгов, хотя именно об этой возможности пишет ВС в упомянутом выше Постановлении от 27.06.2023 N 23

«Сам по себе отказ взыскателя приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества, не является основанием для изменения продажной цены, установленной решением суда в порядке, предусмотренном ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В таком случае действуют иные правила, установленные п. 5 ст.58 Закона об ипотеке, которым предусмотрено прекращение ипотеки».

(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2023 N 88-26344/2023 (УИД 36RS0001-01-2016-003152-69).

Т.е. единообразия при разрешении такой категории дел в судебной практике не имеется.

Все же, на основе собственного анализа судебных решений судов различного уровня и юрисдикций (суды общей юрисдикции и арбитражные суды) приведу несколько критериев, по которым суды суды оценивают возможность изменения начальной цены:

Текущая рыночная начальная цена выше цены в договоре и в решении суда, и дисконт, предусмотренный для снижения цены на повторных торгах, не покрывает разницы между ценами. В таком случае необходимо провести оценку для ответа на вопрос о рыночной цене объекта с учетом дисконта снижения цены, предусмотренного законодательством для поэтапного снижения цены.
Между первоначальной оценкой сторонами договора залога и/или решением суда об обращении взыскания и началом реализации объекта на торгах прошел значительный промежуток времени. В практике встречаются случаи, когда между заключением договора залога и торгами проходит 5 и более лет. В таком случае цена объекта с большой вероятностью должна увеличиться.
Объект недвижимости не реализован или не оставлен за собой кредитором. В судебной практике встречаются судебные решения об оспаривании торгов ввиду «неправильной» по мнению заявителя начальной ценой продажи объекта уже после его реализации — в таких случаях спор не имеет перспектив для заявителя.